Un modèle de rénovation énergétique
des grands ensembles en copropriété :
QUAND ?
Quand prendre la décision de lancement d’une rénovation ?
La décision de lancer un projet de rénovation par un opérateur devrait s’envisager à partir d’informations énergétiques issues de mesures simplifiées, sans avoir recours à l’application de mesures imposées plus complètes résultant d’un DPE collectif ou encore de l’audit énergétique du bâtiment, du moins à partir du moment où ceux-ci n’ont pas encore été établis au moment où s’engagent les études.
Des mesures thermiques simplifiées peuvent ainsi procéder de réalisations de bouquets préétablis de travaux de performance prédéfinis pour répondre aux objectifs d’économies d’énergie ainsi que de réduction d’émission de gaz à effet de serre : D’un point de vue technique… Il n’existe pas véritablement d’acteurs ayant intégré différents produits et équipements de rénovation thermique en vue d’appliquer une solution globale de performance énergétique, avec un seul interlocuteur… Il s’agit d’un axe d’innovation à privilégier qui est celui de la simplicité de mise en œuvre… Pour cette mise en œuvre, des Solutions Techniques de Références (STR), rejoignent les solutions applicables au BBC rénovation. Ces solutions ont été élaborées avec le concours d’Olivier Sidler/Enertech.
Cette application technique de solutions simplifiées est-elle toutefois compatible avec la disposition législative qui entend définir ce qu’est une rénovation énergétique performante. Malgré sa définition législative, rien dans la loi climat et résilience de 2021 n’impose à qui que ce soit de procéder à une rénovation performante identique à celle que définit la loi.
Quand faire appel à des prestataires spécialisés de l’analyse de données ?
Spécialisée dans l’analyse de données et au service de la transition énergétique des bâtiments, la start-up Homeys a développé une suite de solutions qui s’appuient sur l’analyse des données de tous les logements de France dans l’habitat collectif.
L’entreprise propose une solution SaaS qui repose sur l’intelligence artificielle (IA) et permet aux professionnels de collecter et d’analyser instantanément les données de consommation énergétique des bâtiments.
La recherche au service de la transition énergétique des bâtiments s’appuie donc inéluctablement vers l’IA et permet une meilleure analyse des données recueillies. L’IA joue un rôle plus important dans les opérations à l’échelle d’un quartier : les métiers industriels impliqués sont pratiqués par des acteurs économiques puissants, en pointe sur le plan technologique : Pedro Gomes Lopes, doctorant au Centre de Recherche en Gestion (i3-CRG*) à l’École polytechnique (IP Paris), Polytechnique insights, revue de l’institut polytechnique de Paris, Quel avenir pour la rénovation thermique des bâtiments, part.2, Comment exploiter l’IA dans le secteur de la rénovation.
L’auteur relève quatre domaines d’application :
- prioriser les choix en termes de réductions d’émissions de CO2 ou de consommation d’énergie ;
- améliorer le renouvellement d’un bâtiment ou d’une zone urbaine ;
- déterminer le pourcentage d’avancement ou encore identifier des risques ;
- entretenir et gérer d’une manière intelligente.
Check & Visit, start-up rennaise a digitalisé l’état des lieux en y intégrant de l’intelligence artificielle et en mettant la data au service de la massification de la rénovation énergétique.
L’état des lieux 3D permet de recueillir toutes les informations nécessaires pour visualiser rapidement l’état dans lequel se trouve un bien.
SITE : checkandvisit.com
BLOG : checkandvisit.com
Quand prendre la décision d’exécution d’une rénovation ?
À l’identique d’une opération de promotion immobilière dans la production de neuf, la décision d’exécution d’une rénovation énergétique globale doit s’effectuer en tenant compte d’un bilan prévisionnel énergétique d’investissement qui tiendra compte des économies d’énergie à réaliser. L’élaboration de ce bilan retiendra au poste de dépenses les besoins de travaux nécessaires à l’accomplissement du projet. Ces besoins de travaux ont pu être quantifiés pour les grands ensembles sur l’ensemble du territoire.
Quand prendre la décision d’exécution d’une rénovation accompagnée d’un emprunt massif ?
Les aides publiques françaises sont actuellement insuffisantes pour permettre le financement d’opérations de rénovation globale de grands bâtiments. Elles doivent être complétées par d’autres moyens. La mise en œuvre du financement de la rénovation énergétique massive fait appel à des besoins considérables et c’est dans ce sens qu’il faut emprunter massivement pour la transition écologique tout en tenant compte qu’à l’exception du financement de l’accession à la propriété des particuliers, le secteur bancaire en France ne s’engage pas sur le long terme.
Il faut aussi tenir compte qu’à l’exception du financement de l’accession à la propriété des particuliers, le secteur bancaire en France ne s’engage jamais sur le long terme.
Quand doit-on faire appel à des accompagnements financiers autres que ceux nationaux ?
Pour compléter les aides publiques propres à la France, il y aura intérêt à s’appuyer sur les financements européens du pacte vert pour l’Europe accessibles aux entreprises privées (Green Deal, suite de l’ancien plan Juncker).
À cet égard, le Pacte vert européen prévoit une « vague de rénovations » à partir de 2020 (plaquette UE).
La Commission s’efforcera de lever les obstacles réglementaires nationaux qui entravent les investissements en faveur de l’efficacité énergétique dans les bâtiments collectifs locatifs et les bâtiments en copropriété. Ces financements s’opèrent suivant certaines modalités (Les modalités d’accès aux financements européens seront développées à la rubrique COMMENT).
Quand doit-on compléter le bilan économique par un bilan carbone ?
En complément du bilan d’investissement il y aura lieu d’envisager pour les bâtiments équipés d’un chauffage collectif au fioul une évaluation d’émissions de CO2 supprimés en tenant compte de l’élaboration d’un bilan carbone du projet étudié. Cette évaluation servira à accompagner la stratégie bas-carbone d’un projet de rénovation à envisager. Le calcul de l’empreinte carbone d’une rénovation repose sur des méthodologies reconnues à l’échelle planétaire (GHG Protocol, ISO 14064, Bilan GES, Bilan carbone).
Quand compléter la rénovation par des améliorations autres que les besoins énergétiques ?
Outre les besoins spécifiquement thermiques d’une rénovation, il est nécessaire de la compléter en tenant compte d’une amélioration plus générale des bâtiments collectifs. Ainsi la notion de confort est un des critères qui complète nécessairement l’action de la rénovation énergétique d’un bâtiment.
Le mode opératoire se limitera volontairement à une rénovation énergétique pour laquelle les travaux particuliers d’un logement d’une autre nature que ceux entrepris pour la rénovation globale devront être pris en charge directement par son bénéficiaire. Cette hypothèse s’appuie toujours sur le même fonctionnement qui s’opère avec celui de la promotion immobilière dans le domaine du neuf. Dans ce domaine, le promoteur vend un produit bien défini pour un prix ferme et l’acquéreur d’un logement peut souhaiter l’exécution de travaux supplémentaires dont il supporte le coût en dehors du prix payé.
Mais d’autres éléments peuvent encore compléter la rénovation thermique au moyen de l’installation d’une production d’énergie renouvelable par le bâtiment et dans certains cas en organisant des modifications de structure de celui-ci.
Bien entendu, les mesures simplifiées n’exonèrent en rien les études thermiques rendues obligatoires par diverses réglementations thermiques élaborées en vue de la vente ou la location d’un logement.
En effet, le risque financier final d’une opération de rénovation globale à grande échelle sera directement assujetti au résultat de la performance énergétique obtenue, et l’opérateur à tout intérêt à procéder aux évaluations techniques les plus pertinentes :
www.fnaim.fr
www.ecologie.gouv.fr
Les bouquets préétablis ont l’avantage d’éviter un recours généralisé aux calculs afin de permettre aux entreprises de réaliser des rénovations thermiques de haut niveau sans se tromper.
Ces solutions techniques permettent de savoir quel niveau de performance chacun doit mettre en œuvre pour les différents travaux à exécuter.
The Shift Project, Performance Energétique du Bâtiment, Programme de rénovation thermique du parc existant 2015-2050, 2 septembre 2013, p. 34/35
On regrette que ces solutions décrites par le Shift version 2013 n’aient pas encore fait l’objet d’une actualisation.
LIRE LA SOURCE
Telle que le mentionne l’article L.111-1 CCH, 17° bis, la rénovation énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation est dite performante lorsque des travaux, qui veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air, permettent de respecter les conditions suivantes : (…)
Olivier Sidler, Les dangereuses insuffisances du plan de rénovation et de la loi Climat et Résilience, p.14
LIRE LA SOURCE
Analyse critique :
www.incub.net
La startup se donne pour mission d’aider les professionnels de l’énergie à accéder aux données énergétiques des bâtiments (immeubles, appartements) et à les analyser pour accélérer la dynamique de sobriété et leur décarbonation. Le logiciel conduit automatiquement les analyses et permet de réaliser un diagnostic énergétique à distance, en se basant sur les données de consommation issues des compteurs communicants, des caractéristiques du bâti (IGN), ainsi que de l’open data du gouvernement.
Deux offres monitoring et diagnostic permettent de se connecter aux données d’un bâtiment tout en les analysant de manière automatique et le diagnostic pour collecter et analyser à distance les données historiques des clients avant la réalisation d’un projet d’installation.
www.homeys.io
www.maddyness.com
Les données de ce bilan tel que les caractéristiques techniques du bâtiment, les dépenses à prévoir, les productions/reventes d’énergies produites par le bâtiment, les aides envisagées (État, collectivités), ainsi que les besoins financiers complémentaires aux aides devront être pris en compte.
Ces besoins financiers complémentaires ne peuvent être qu’issus d’un emprunt dont l’amortissement s’effectuera au cours d’une période de 25 ou même de 30 ans. C’est au niveau européen qu’un financement approprié pourra être envisagé. En dehors de l’emprunt, aucun autre mode de financement n’a encore pu être rendu possible sur une telle durée à notre connaissance.
Pour le Haut conseil pour le climat, atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 passe par 700.000 rénovations par an à partir de 2030 : Diane Lacaze, BFM Immo, avril 2022. Volume repris à l’identique dans le PPE. Ce même volume est aussi repris dans certains programmes politiques en 2022 :
www.institutmontaigne.org
En cela ces chiffres sont déjà avancés depuis 2020, Le Monde : Où trouver 25 milliards pour rénover 700 000 logements chaque année ? : « L’investissement dans la transition écologique est un levier important. D’ici 2050, il faut rénover 700 000 logements par an, (tous bâtiments confondus).
« Ce défi impose de s’orienter vers une politique d’obligation à conduire des rénovations globales et performantes.»
Tribune Olivier Sidler, Enertech, négaWatt :
www.lemonde.fr
Application aux grands ensembles des chiffres recensés :
25 Mds € pour 700.000 logements représentent 35.000 € de tvx par logement en 2020. Appliqués à 2 millions de logements grands ensembles (15% en copropriété), avec une moyenne 40.000 € actualisés par logement, c’est 80 Mds € de besoins de travaux du bâtiment pour l’ensemble du parc qu’il sera nécessaire d’envisager jusqu’en 2050 (12 Mds € pour les copropriétés).
Cette position se justifie : Si on ne fait pas la transition énergétique maintenant, ça va coûter beaucoup plus cher demain. Donc il y a une bonne raison de s’endetter maintenant. Certes le fait d’emprunter a un coût qui devra être amorti. Comme le fait dire à un banquier, Si c’est risqué, c’est cher. Si vous voulez de l’argent pas cher, voyez avec l’Etat :
Jean Pisani-Ferry, économiste, président d’I4CE CDC; Philippe Aghion, économiste, professeur au Collège de France, Cercle des économistes, Aix 6 juillet 2019
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Pour ce qui tient des taux d’emprunts en cours d’augmentation, la position de ces éminents économistes est actualisée dans le rapport de Jean Pisani-Ferry et Selma Mahfouz remis à la première ministre sur les incidences économiques de l’action pour le climat p.116 :
S’agissant d’un financement par l’endettement, il est, enprincipe souhaitable si le taux d’intérêt est inférieur au taux de croissance nominal. À cet égard, le contexte financier est évidemment bien différent de ce qu’il était il y a 18 mois, mais les alarmes récentes sur la remontée des taux sont excessives et les facteurs structurels qui étaient à l’origine de la faiblesse des taux d’intérêt n’ont pas disparu. À 2,3 %, le taux long sans risque demeure inférieur ou au plus égal au taux de croissance nominal de l’économie. L’investissement climat doit être programmé sur trois décennies et son financement doit être envisagé au même horizon.
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Il s’agit de financer des investissements qui peuvent cibler des actions conduites par des sociétés de maîtrise d’ouvrage, susceptibles de lancer des projets de rénovation énergétiques, ou encore procéder à l’extension de travaux de réhabilitation lourde.
2.1.4. Construction et rénovation économes en énergie et en ressources
En parallèle, la Commission propose de mettre en place, en collaboration avec les parties prenantes, une nouvelle initiative en matière de rénovation en 2020. Cette initiative comprendra une plateforme ouverte réunissant des représentants des secteurs du bâtiment et de la construction, des architectes et des ingénieurs, ainsi que des représentants des autorités locales, dont la tâche sera de lever les obstacles à la rénovation. Cette initiative inclura également des mécanismes de financement innovants au titre d’InvestEU. Ceux-ci pourraient cibler des associations de logement ou des sociétés de services énergétiques qui pourraient lancer des projets de rénovation, y compris au moyen de contrats de performance énergétique. L’un des objectifs clés serait de structurer les différents projets de rénovation en de plus grands ensembles, afin qu’ils puissent bénéficier de meilleures conditions de financement et d’économies d’échelle. La Commission s’efforcera également de lever les obstacles réglementaires nationaux qui entravent les investissements en faveur de l’efficacité énergétique dans les bâtiments proposés à la location et les bâtiments en copropriété. Une attention particulière sera accordée à la rénovation des logements sociaux, afin d’aider les ménages qui ont des difficultés à payer leurs factures d’énergie.
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Un bilan carbone est déjà imposé à certaines entreprises : The Shift Project, Performance Energétique du Bâtiment, Programme de rénovation thermique du parc existant 2015-2050, 2 septembre 2013, p. 69 :
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Delphine Magnan, Réhabiliter les grands-ensembles, l’équation « ressources, confort, patrimoine » Thèse professionnelle, p.41/42 :
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Pour Yannick Ainouche, président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM la rénovation des logements et bâtis, pour être réellement vertueuse, ne doit pas se limiter aux problèmes thermiques, elle doit aussi embarquer des problématiques comme l’amiante, la qualité de l’air intérieur ou même la décence du logement.
www.fnaim-diagnostic.com
La situation se présente lorsque le syndicat des copropriétaires, ou encore un copropriétaire, souhaiterait envisager des travaux qui améliorent l’état du bâtiment ou d’un logements en particulier. Ces travaux se situent alors au-delà de ceux envisagés concernant la rénovation énergétique du bâtiment.
Les marchés concernant ces travaux particuliers pourront être passés directement avec les entreprises intervenantes indépendamment de ceux contractualisés avec l’opérateur de la rénovation énergétique, lequel n’a pas à les prendre en compte, ni à les gérer.
Les grands bâtiments ont souvent des bases réduites et sont de grande hauteur. Lorsque ces bâtiments disposent d’une surface de toiture disponible suffisante, ils permettent de recevoir des équipements pour de la production d’énergie solaire. Mais ce n’est pas souvent le cas.
Plus souvent, on constate que l’implantation des bâtiments des années 1950/1970 a été effectuée en tenant compte d’assiettes foncières de grandes dimensions occupées par des emplacements de stationnement aériens de voitures, souvent tracés en pied d’immeubles. Dès lors la construction d’ombrières de couverture de ces emplacements peut permettre de supporter l’installation de panneaux photovoltaïques. Ces installations permettent ainsi la réalisation d’unités de production électrique pour l’alimentation du bâtiment principal, accompagnées d’une variété des solutions (bornes de recharges pour véhicules électriques, éclairage nocturne…). L’installation d’ombrières, support de panneaux photovoltaïques, est parfois impossible à réaliser à partir d’une décision à prendre par un syndicat de copropriétaires. Mais ce type d’installation sera rendu possible, sans décision collective particulière, lorsqu’elles sont prévues par un opérateur unique lors d’un projet global de rénovation.
De nombreuses entreprises se sont d’ailleurs spécialisées dans ce type d’installation (Urbasolar, Val Energies…).
Si le règlement d’urbanisme le permet, l’opérateur pourra être en mesure de proposer de surélever le bâtiment et créer quelques nouveaux logements destinés à la vente. Cette hypothèse sera alors une occasion d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment lorsqu’il s’agira de refaire l’isolation thermique de la toiture (29% de la chaleur se perd dans la toiture et un nouveau toit avec une isolation optimisée limite les déperditions à moins de 15%).
Il est à noter à ce sujet que la loi ALUR de 2014 en supprimant l’obligation d’un coefficient d’occupation des sols a modifié indirectement, mais avantageusement, les réglementations de la surélévation en copropriété. Même de grande hauteur les bâtiments peuvent être encore densifiés au moyen d’une surélévation (ex. Tour Watt XIIIe Paris). Pour ce projet de rénovation Il s’agit de l’enveloppe d’un bâtiment haut de 50 mètres, façades épaissies et hauteur augmentée de trois niveaux en bois.
Ici, la réalisation dépasse la simple rénovation d’un bâtiment pour constituer un signal fort de la mutation urbaine du quartier : Agence Vincent Lavergne, architecte :
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