Un modèle de rénovation énergétique
des grands ensembles en copropriété :
COMMENT ?

85% des Français copropriétaires ont déjà entendu parler de la notion de rénovation énergétique globale, mais 60% affirment qu’il n’en a jamais été question dans leurs assemblées de copropriété. Dans la plupart des hypothèses c’est peu dire qu’il est impossible de franchir l’obstacle. Cet obstacle a été maintes fois rencontré par d’éminents praticiens : Celui qui réussit la copropriété, réussit tout,

Florence Roussel,
Rénovation des copropriétés, changer d’approche pour convaincre les copropriétaires,
Actu-Environnement
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Accroître l’investissement dans la rénovation énergétique du parc privé, France Stratégie, N° 2020-14,   p.15 et s. :
Cet opérateur prend la responsabilité d’établir le diagnostic de performance énergétique, de calculer la rentabilité de l’opération de rénovation, d’avancer la totalité du financement des travaux, de les réaliser…
Il porterait seul la dette et se rembourserait sur la baisse de la facture énergétique des résidents du logement rénové.
Quant aux ménages, ils n’auraient aucuns frais à avancer ni risque d’endettement et bénéficieraient, dès la fin des travaux, d’une économie sur leur facture énergétique.

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La contrepartie destinée à assurer l’équilibre contractuel entre le syndicat des copropriétaires et l’opérateur est constituée par des garanties que l’opérateur devra rapporter.

C’est seulement en possession d’un titre opposable juridiquement que l’opérateur unique va pouvoir exécuter la maîtrise d’ouvrage d’une rénovation en copropriété afin qu’elle n’ait plus a être exécutée par le syndicat des copropriétaires. Le maître d’ouvrage juridiquement titré (personne physique ou morale), pourra alors accomplir les opérations, économiques, juridiques, techniques et financières, de la même manière que procéderait un promoteur immobilier du secteur de la construction neuve.

La nature et les modalités d’application du titre juridique ne sont pas développées sur le site mais uniquement en relation directe avec la personne intéressée qui devra se manifesterait au moyen du formulaire de contact ou de l’adresse mail du site.

Caisse des Dépôts, Utiliser le Tiers Investissement pour la rénovation thermique du patrimoine bâti français, synthèse de la réflexion stratégique, économique et juridique, pilotage :
Thomas Sanchez, coordination Philippe Pradier et Blaise Desbordes :
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La fonction économique de tiers-investissement doit bénéficier d’un cumul de ressources financières (aides de l’État, de collectivités, subventions publiques,  emprunts, voire participation du propriétaire), afin d’améliorer la performance énergétique des grands bâtiments en copropriété.

La loi ALUR codifiée aux articles L. 381-1 et suivants CCH institue le tiers-financement. Il s’agit d’un dispositif qui consiste à faire financer les travaux par un tiers qui accompagne l’opération, depuis la conception du projet par le propriétaire, jusqu’à la réalisation des travaux. Cet accompagnement intègre le financement des travaux sur une durée d’amortissement longue. Le tiers financement constitue un dispositif qui a pour limite le montage financier complet d’une opération. Dans cette situation, le tiers financeur n’influe pas sur le projet.

La loi relative à la « transition énergétique pour la croissance verte » TECV  de 2015 (loi Royal), donne au tiers financement un cadre juridique en conférant à des sociétés constituées dans ce secteur des exceptions aux règles du monopole bancaire :
La pratique de marché du tiers-financement devrait donc rapidement imposer les CPE comme mécanisme nécessaire du tiers-financement :
Olivier Ortega, projet de loi « transition énergétique » : enfin un cadre juridique pour le tiers-financement, Le Moniteur :
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Dans le tiers financement, le propriétaire qui en bénéficie verse à la fin de la réalisation des travaux de rénovation à la société qui a avancé les fonds, un loyer dont le montant est égal aux économies d’énergie consécutives à la rénovation. Ce n’est qu’à la fin du contrat que les économies d’énergie reviennent au bénéfice du propriétaire client. Pendant la durée du contrat ce sont les économies d’énergie réalisées qui constituent une redevance sous forme de loyer au bénéfice de la société de tiers-financement.

Voir étude de l’Anil

Olivier Ortega et Pauline Maurus, avocats, Les contrats de performance énergétique,  Ed. LexisNexis

Ce type de contrat a été institué par la loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement. Il permet au propriétaire maître d’ouvrage de fiabiliser les économies d’énergie qui seront réalisées et il répond au besoin de sécurisation du financement affecté à la réalisation de ces économies. Le CPE est le plus souvent négocié avec le propriétaire en sa qualité de maître d’ouvrage, sur une durée longue (25 à 30 ans), pour pouvoir générer dans le temps suffisamment d’économies admissibles pour assurer par les loyers un retour sur les charges du financement d’une rénovation énergétique.

À la différence du tiers financement, la notion générale de tiers investissement englobe le choix de la maîtrise d’œuvre du projet de rénovation, et plus encore, la maîtrise d’ouvrage par un opérateur au lieu et place du propriétaire. Ainsi La proposition financière par un opérateur unique, tiers investisseur, entraîne l’adaptation d’une méthode fondée sur le même attribut que le propriétaire remplit en présence d’un CPE du secteur du tiers financement institutionnel, c’est à dire au moyen du transfert des économies d’énergie qui participent à l’amortissement de l’investissement. Il s’agit là d’une réalisation d’objectifs, prolongée d’une exploitation à long terme, issues d’un contrat de rénovation globale autre que celui institutionnel du CPE. Ce contrat s’exerce au moyen de diverses dispositions sui generis qu’il faut inventer ou être à même de s’inspirer à partir de  pratiques existantes.

En s’inspirant du fonctionnement du CPE, le tiers-investissement se positionne comme un cas particulier de tiers-financement. Il s’agit d’une variante de cette institution par laquelle le propriétaire d’un logement n’aura pas à s’engager à financer les investissements (dans la plupart des solutions en tiers-financement c’est le propriétaire qui s’engage à les financer). À l’opposé du tiers financeur accompagnateur financier du propriétaire, le tiers investisseur devient ici le maître d’ouvrage du projet, donc l’opérateur complet et indépendant au lieu et place du propriétaire. La notion de tiers investissement doit donc être bien distinguée de celle de tiers financement.

Toutefois, pareillement qu’en institution de tiers financement, le tiers-investisseur affecte à son besoin d’amortissement tout ou partie des économies d’énergie qu’il réalise. À la fin de l’amortissement de l’investissement, le contractant propriétaire redevient bénéficiaire et conserve alors l’intégralité des économies d’énergie. Le dispositif du tiers investissement revient donc à capter, en le monétisant pendant une durée longue, un flux d’économies, c’est-à-dire un flux de non-dépenses. Dès lors, le tiers investissement permet de transformer une non-dépense de fonctionnement en investissement.

Certaines simulations montrent que, selon les conditions de sa mise en oeuvre, les économies d’énergie transférées sont susceptibles d’assurer un pourcentage significatif du coût d’une rénovation, selon la taille, l’état et le type du bâtiment concernés, tout en restant conservateur sur les hypothèses d’évolution des prix de l’énergie.

Les ressources consacrées à un projet en tiers investissement intègrent la notion de risque. C’est ainsi que les flux de remboursement à la charge du maître d’ouvrage dépendent de sa qualité de contractant. Dans cette hypothèse, plus l’investissement est rentable, meilleur sera le flux d’amortissement. Mais l’inverse est vrai ce qui implique une possibilité d’un moindre retour sur investissement.

Cette acceptation du risque va entraîner, dès l’origine, un réel investissement en capital. Avec une particularité toutefois : la structure de l’opérateur ne pourra pas impacter son bilan du montant de l’investissement puisque celui-ci viendra d’un tiers (organisme prêteur), qui sera à même d’exiger la constitution de certaines garanties.

Toutefois, le tiers-investisseur doit vivre comme tout opérateur économique et l’ensemble des prestations qu’il contracte doivent être payés, les intérêts bancaires compris.

L’opérateur unique bénéficiant d’un titre, n’est pas contraint par l’obligation de  rapporter des garanties particulières qui vont au delà de son engagement contractuel de financer et d’exécuter une l’opération de rénovation.

Son engagement se limite au domaine de la responsabilité de l’opérateur tiers investisseur qui, en sa qualité de professionnel, devra être couvert par une assurance de responsabilité complétée le cas échéant par une assurance de dommages-ouvrage pour la bonne exécution des travaux.

La garantie financière d’achèvement doit couvrir l’ensemble des engagements du maître d’ouvrage et ne doit pas seulement se limiter aux travaux. Cette garantie devra être à même de fonctionner comme pour les opérations de promotion immobilière en construction-vente, c’est à dire couvrir l’ensemble des dépenses nécessaires à la bonne fin de l’opération.

Cette garantie sera délivrée par un tiers tel qu’un établissement de caution ou une compagnie d’assurance spécialisée dans ce domaine qui pratique en France l’assurance financière.

Cette activité s’entremêle parfois avec une activité bancaire :

• Axa Caution (qui possède également Axa Banque);
• CEGC (Groupe BPCE banque);
• SMA BTP (Mutuelle SMA);

On trouve également quelques établissements étrangers ayant leur siège en France, assureurs en libre prestation de services LPS : Asqua Leader Assurances, défenseur de l’activité LPS, MIC Insurance, Londres, Gibraltar.

Dans un projet d’économies d’énergie, le suivi des performances, la détermination des valeurs réalisées et, le cas échéant, l’identification d’interventions correctrices, relèvent de la responsabilité du tiers investisseur. Comme le maître d’ouvrage n’est pas gestionnaire du bâtiment, la conséquence c’est qu’il il pourrait se voir injustement pénalisé, par exemple si l’occupant du logement laissait ses fenêtres ouvertes…

C’est la raison pour laquelle il sera souhaitable d’installer en fin d’exécution de travaux un plan de comptage énergétique par logement. Le plan de comptage est un système qui permet à une plateforme de pilotage énergétique de vérifier le maintien de la réalisation d’économies d’énergie pérennes. L’installation complète alors les travaux de rénovation réalisés : Ex. Schneider Electric, EcoStruxure for Buildings qui déploie des solutions d’internet des objets qui sont à développer pour des besoins spécifiques :
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Sans avoir à rechercher à contrôler certains comportements nuisibles à la performance énergétique recherchée une fois les travaux de rénovation réalisés, le maître d’ouvrage demandera aux prestataires thermiciens de gagner en efficacité énergétique :
Jean-Marc Jancovici et Christophe Blain, BD, Le monde sans fin, p.124.

Le suivi des performances, la détermination des valeurs réalisées et, le cas échéant, l’identification des interventions correctrices, relève également de la responsabilité de l’opérateur tiers investisseur. C’est la raison pour laquelle l’opérateur devra rapporter un certain nombre de garanties techniques. Mais que l’arbre ne cache pas la forêt ! Si le contrat est clair et prévoit une évaluation précise et acceptée par chaque partie, chacun aura intérêt à réussir, ce qui devient alors un gage de réussite.
Sur ce sujet, l’opérateur pourra s’appuyer sur le Guide méthodologique EnvirobatBDM et Effinergie du suivi des bâtiments performants.
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A l’occasion de la rénovation d’un bâtiment, le maître d’ouvrage devra également être à même de compléter les recherches d’économies d’énergie par des recherches d’économies de consommation en eau, par exemple au moyen de la pose d’économiseurs  (embouts brise-jets, mitigeurs éco-plaquettes WC), mais aussi, d’une manière générale, par le rappel des gestes indispensables des propriétaires et occupants d’une utilisation responsable et respectueuse de cette ressource naturelle devenue rare.
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Les assureurs classiques semblent réticents. Leur position peut être résumée ainsi : Il convient de rappeler que le marché considère, que les conséquences purement financières d’une consommation excessive d’un bâtiment ne devraient pouvoir entrer dans la définition de la destination d’un bâtiment à savoir qu’avec un régime de responsabilité présumée cela aboutira à la conséquence pour les constructeurs et leurs assureurs, ainsi qu’à l’assureur DO, de devoir apporter le preuve positive, que l’absence de performance résulte de l’usage et du mode de vie des occupants…

On peut toutefois citer sur le marché de l’assurance des compagnies qui sont spécialisées en matière de délivrance de garanties financières, mais les produits proposés actuellement ne répondent que partiellement à la couverture du défaut de performance énergétique. Les contrats devront donc être adaptés au coup par coup :
Caroline Costa, Michel Jouvent, Aurélie Dauger, rapport Plan Bâtiment Grenelle, La garantie de performance énergétique, 5 avril 2012, p.26/27
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Les entreprises citées dans le rapport font partie des assureurs commerciaux : Groupe Verspieren programme bâtiment durable performance énergétique rénovation, SMABTP obtention du label BBC, Gras Savoye garantie de bonne fin contractuelle.

Un secteur particulier de l’assurance est à même de jouer un rôle, il s’agit des assurances captives
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Ce sont des entreprises contrôlées par leurs propres assurés et qui ont pour rôle de garantir les risques que supporte l’entreprise :
AON, Marsh & Mc Lennan Companies, filliale EDF Wagram Insurance Company, 9 Clanwilliam Terrace, Dublin 2, D02 H266, Irlande
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Le financement du programme d’investissement de rénovation par un opérateur unique n’entraîne aucun gage sur les ouvrages et équipements réalisés pour aboutir aux économies d’énergie, ni aucune restriction quant au transfert de propriété de ceux-ci au copropriétaire du logement au regard des parties communes du bâtiment rénové.

Le copropriétaire bénéficiera in fine des ouvrages rénovés ou des équipements remplacés. La plupart de ces éléments constituent des immeubles par destination compte tenu de leur incorporation au bâtiment lui-même incorporé au sol.

Les grands bâtiments ne sont pas toujours caractérisés par leur état de vétusté. Certains méritent même d’être intégrés au patrimoine historique. Ils constituent un pan majeur de la production bâtie de la seconde partie du vingtième siècle.
Benoît Pouvreau, Faut-il patrimonialiser les grands ensembles ? :
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Toutefois de nombreux grands ensembles en copropriété ont subi un manque d’entretien pour des raisons liées aux retards de paiement des charges communes. C’est cette carence qui entraîne dans les cas les plus graves leur mise sous administration judiciaire (+ de 500 actuellement recensés). Ces situations dégradées entraînent pour chaque propriétaire l’impossibilité de disposer de son logement pour le vendre ou le louer eu égard à la décote de la valeur du bien.

Certains cabinets immobiliers se sont même mobilisés pour intervenir en achat d’investissement social dans le cadre de rénovations globales en proposant une offre de prix de logements qui rassure les copropriétaires ainsi que le voisinage en ce qui concerne la nature de la transformation de ces bâtiments en logements de qualité. Dans d’autres situations, les logements sont achetés en bloc, en vue de fournir du patrimoine à des investisseurs institutionnels ayant transmis un cahier des charges d’acquisition spécifique :
Capital, de combien se valorise votre bien si vous engagez des travaux de rénovation énergétique ? :
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Les propriétaires de logements commencent à porter une attention toute particulière aux performances énergétiques de leur bien. On parle ici de valeur verte d’un logement.  L’étiquette énergie du DPE constitue un argument de poids lors d’une vente. Le paramètre dit « écologique » d’un bien résidentiel fait partie désormais des critères étudiés par les candidats à la propriété. En effet, un logement peut subir une décote lorsque sa performance énergétique est médiocre qui occasionne sa perte de valeur. À l’inverse, on parle de valeur verte quand un logement s’avère moins énergivore qu’un autre.

Ainsi, un logement peu gourmand en énergie, représentera une valeur verte et pourra espérer se vendre 10 à 15% plus cher sur le marché immobilier. Les critères européens du Pacte vert pourraient aussi profiter aux valeurs vertes. Les notaires publient une étude à ce sujet :
Conseil supérieur du notariat, La valeur verte des logements :
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De leur côté, les architectes ont un rôle important à l’avenir : « la lutte contre les passoires thermiques ne peut pas se faire sans la prise en compte de la dimension patrimoniale et de la qualité du bâti. » :
Roselyne Bachelot, ministre de la culture :
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Dans la rénovation énergétique, le tiers investissement en capital est exclusif de la notion de dette à la charge du bénéficiaire final, du moins lorsque celui-ci a un statut de locataire.

Il en va autrement pour le propriétaire, occupant personnel ou bailleur. En effet, dans cette situation, la créance de l’organisme prêteur devra en fin de compte être économiquement rattachée non pas au propriétaire (syndicat ou copropriétaire), mais au bâtiment lui-même. Ce rattachement au bâtiment doit participer à la réduction du risque de défaut de remboursement d’un emprunt par le tiers investisseur car il permet de faire bénéficier d’investissements un bien qui pourrait être revendu avant que l’emprunt  ne soit amorti et que le propriétaire en retire tous les avantages sans contrepartie.

Dans cette hypothèse, la fraction de dette affectée à un logement sera alors transférée au copropriétaire vendeur suivant une clause financière restrictive en cas de vente afin que la fraction de dette afférente au logement soit retenue sur le prix au moment de sa vente.

Le forfait énergie constitue la clé de voûte de la suppression du reste à charge dans le cas d’un projet de rénovation global. Avec le zéro reste à charge issu du forfait énergie, l’occupant d’un logement en copropriété (propriétaire ou locataire) va matériellement transférer sa facture énergétique à l’opérateur. Il devra en conséquence payer sa fourniture énergétique non plus à son fournisseur du marché de l’énergie, mais à l’opérateur, lequel endosse la fonction de refournisseur d’énergie privé. Cette transformation forfaitaire de fourniture d’énergie s’effectuera au titre du paiement d’une redevance. Cette redevance constitue une prestation qui devra être indexée pour pouvoir rester équivalente à la facture énergétique que l’occupant payait à son fournisseur d’électricité avant rénovation du bâtiment. L’indexation établie dès l’origine de l’application du forfait aura pour effet de tenir compte des augmentations du coût de l’énergie dans le futur, pendant la durée d’amortissement de l’emprunt. Ce sera donc à l’avenir à l’opérateur de procéder au paiement intégral du ou des fournisseurs d’énergie. Cette articulation financière s’impose comme une modalité qui permet d’éviter une mise de fonds par l’occupant du logement rénové, quel que soit son statut (propriétaire ou locataire).

Le forfait énergie est optimisé lorsqu’il est adapté à l’alimentation électrique du chauffage individuel (logements équipés de convecteurs électriques). En effet, ce type de chauffage est installé en grande diffusion dans les logements depuis l’année 1971, et encore plus rapidement après le premier choc pétrolier de 1973 par la décision du gouvernement d’intensifier le programme électro nucléaire et donc, indirectement, le chauffage électrique :
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Force est de constater qu’en augmentant le nombre de chantiers et en donnant moins d’aides à chacun le montant du reste à charge à payer par bénéficiaire est en augmentation.

Même si les ménages peuvent mobiliser des subventions pour financer les travaux, le reste à charge demeure lourd à supporter. Ce reste à financer pourrait s’envisager avec un crédit, mais peu d’acteurs financiers s’engagent à octroyer des prêts aux ménages avec des taux d’intérêt et des durées de remboursement qui assurent l’équilibre en trésorerie. Il manque des offres financières qui permettent aux ménages de payer les mensualités de remboursement du prêt grâce aux gains réalisés sur la facture énergétique :  

Institut i4ce, Panorama des financements climat, Ed. 2020, p.21 :
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Seule la rénovation globale accompagnée d’un forfait énergie contracté avec l’occupant permet d’arriver à en finir avec le reste à charge en faisant supporter la totalité des investissements par un seul opérateur. Afin d’envisager un programme de rénovations énergétique massives dans le domaine des grands ensembles en copropriété, le système de financement par des aides publiques complétées par un emprunt s’avère la seule solution pour permettre de faire l’avance totale des besoins financiers amortis avec les économies futures sur les factures de fourniture d’énergie. C’est aussi la seule manière de pouvoir faire disparaitre le reste à charge des travaux pour tout le monde.

Peu démocratisé, l’achat groupé permet de réaliser des économies sur les factures d’électricité des particuliers. En la matière, les entreprises prestataires d’achat groupé sont rémunérées par le fournisseur pour chaque contrat souscrit chez le fournisseur. Le service est donc entièrement gratuit pour le client. Le service de l’entreprise prestataire s’arrête à la gestion de la souscription :

Selectra :
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Place des Energies :
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Les prestataires annoncent que participer à un achat groupé d’électricité permet de réaliser plus de 10 % d’économies sur le prix de l’énergie. Sans s’arrêter au résultat de cette annonce commerciale, on sait qu’un achat groupé devra constituer une démarche qui va dans le sens de la réduction des coûts à la charge du tiers investisseur sur lequel reposent intégralement les risques financiers. Dans ces conditions l’opérateur unique sera en mesure de négocier directement les meilleures offres.

Pour l’Ademe, en présence d’un fonctionnement d’opération en tiers investissement, le statut de la copropriété est au centre du problème, en particulier face à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires. Adaptée à une gestion courante, l’assemblée générale souveraine ne permet pas d’aborder la rénovation énergétique lourde efficacement :
Vers la massification de la rénovation énergétique des copropriétés, Rapport de synthèse 2018, 2.3.9.3.1 :
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Dans son rapport, l’Ademe rapporte que la notion de tiers investisseur pour lequel la tierce partie paie les travaux et/ou les équipements puis perçoit un loyer compensé par des économies d’énergie sur une durée de moyen ou long terme, n’est pas adaptée au régime de la copropriété parce que la faiblesse de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires ne lui permet pas de conclure de tels accords sans risques.  Mais cette situation n’a plus lieu d’être en présence d’un maître d’ouvrage unique en possession d’un titre lorsqu’il réalise l’opération de rénovation énergétique à ses risques. Le dispositif de tiers investissement devient au contraire adapté.

Elles sont désormais regroupées :
france-renov.gouv.fr

Compte tenu de la complexité d’accès aux aides publiques, il est préférable de mandater un prestataire spécialisé à même d’accompagner les constitutions de dossiers de demandes auprès de l’Anah :
www.hellio.com

L’un des objectifs clé de l’initiative européenne inclura également des mécanismes de financement innovants au titre du programme InvestEU. Ceux-ci pourraient concerner des sociétés de services énergétiques qui pourraient lancer des projets de rénovation, y compris au moyen de contrats de performance énergétique.
(Communication UE 11-12-2019 COM 2019, 640 final 2.1.4)

Des opérateurs français du secteur de l’immobilier ont déjà pu obtenir des financements par la BEI, ex.:
– pour  un groupement HLM

– pour un projet de logements intermédiaires

Il s’agit de regrouper plusieurs projets distincts pour arriver à atteindre la taille suffisante pour l’accès à un projet d’emprunt européen. En termes de politique territoriale de rénovation ce regroupement s’effectue le plus souvent avec l’assentiment des régions interlocuteur institutionnel pour des projets à l’échelle de l’Union européenne.

L’organisme opérationnel est celui du Comité européen des régions (CdR), assemblée des représentants locaux et régionaux de l’Union européenne qui permet aux pouvoirs infranationaux (régions, comtés, provinces, départements, communes, villes, etc.) de faire porter des projets au sein du système institutionnel de l’UE.

L.311-1 à L.311-8 et R 311-1 à R.311-12 du Code de l’urbanisme.

Les zones d’aménagement concerté (ZAC), relèvent de la catégorie des opérations d’aménagement. Ces zones peuvent correspondre à plusieurs emplacements distincts avec les ZAC multi-sites.
Le Code de l’urbanisme énonce les objectifs qu’elles peuvent poursuivre. Le code prévoit ainsi que les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain… de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti.

Quant à l’aménagement proprement dit, il désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des EPCI qui visent à conduire ou à autoriser les actions ou opérations d’aménagement ou à en assurer l’harmonisation.

Cette possibilité permet d’harmoniser le territoire d’une collectivité avec le mode de financement d’un emprunt européen pour lequel il est possible de constituer de plus grands ensembles à financer en permettant le regroupement de plusieurs projets distincts en vue de se limiter à la constitution d’un seul dossier de financement en vue de l’instruction de cet ensemble.

La ZAC peut être créée à l’initiative d’une commune, une métropole ou une région.

L’aménagement de la zone peut être concédé par la personne publique qui en a pris l’initiative.

La collectivité territoriale ou son EPCI peut également confier à une personne privée par convention de mandat, le soin de faire procéder à une ou plusieurs des missions suivantes :
• La réalisation d’études préalables nécessaires à l’opération.
• La réalisation de travaux de toute nature.

De ce fait, lorsque la personne publique qui a pris l’initiative de la ZAC recourt à un mandataire de maîtrise d’ouvrage, elle n’est pas tenue d’imposer la procédure de commande publique puisque les règles régissant la maîtrise d’ouvrage publique (loi MOP), ne sont pas applicables du fait de l’absence d’ouvrages de superstructure ou d’infrastructure puisqu’en rénovation, il s’agit seulement de la réalisation de travaux sur existants.

Cerema, Aménagement opérationnel, Fiche outils – janvier 2020, p 12/20, contra

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Des solutions appropriées avec les bailleurs sociaux peuvent trouver leur place, en particulier dans la situation de programmes de rénovation mixtes d’une rénovation concertée. En effet, cette hypothèse se situe à l’échelle de tout un quartier ou d’un ensemble de cités par exemple, pour laquelle les bâtiments concernés comprennent des copropriétés ainsi que des bâtiments locatifs sociaux. Le modèle peut s’avérer  alors une solution de conduite d’opération.

C’est à cette échelle d’ailleurs qu’il y aura lieu d’envisager les accompagnements financiers issus du Pacte vert européen. Ainsi l’application du mode opératoire doit obligatoirement s’envisager à partir du territoire des régions. Les régions constituent en effet les interfaces institutionnelles pour la mise en œuvre des dispositifs européens d’accompagnements financiers (comité européen des régions).

En outre, depuis la loi 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) du 21 février 2022, la compétence de la transition écologique a été transférée de l’État aux collectivités territoriales. C’est en tenant compte de ces dispositions qu’il est désormais envisageable de véritables projets d’aménagement de rénovations énergétiques à l’échelle des territoires et non plus bâtiment par bâtiment.

C’est également à cette échelle de territoire qu’il pourra être envisagé, outre les économies d’énergie d’un programme, son résultat quantifié par la réduction des émissions de GES qui en seront la conséquence.

Les bailleurs sociaux n’ont pas nécessairement l’utilisation du mode opératoire des copropriétés évoqué. Ils sont à même de solutionner leurs contraintes de rénovation en faisant directement appel à des entreprises et des intervenants techniques avec lesquels ils contractent directement suivant la règlementation qui leur est applicable en mobilisant d’importants fonds propres. Les bailleurs sont aussi à même de contracter avec un prestataire spécialisé dans la gestion d’un CPE.

Toutefois, le modèle destiné aux grandes copropriétés peut-être étendu aux grands ensembles du patrimoine des bailleurs sociaux. En effet, à partir du moment où le modèle peut fonctionner dans un domaine où des décisions très compliquées peuvent être surmontées, son application sera simplifiée dans un domaine où la décision des bailleurs HLM est du ressort de leur seule volonté. En effet, il ne s’agit ici rien d’autre que l’application du proverbe qui peut le plus peut le moins. Lorsqu’ils prendront en considération l’application du modèle, les collectivités, voire l’État pourraient être à même de le développer et l’appliquer à la rénovation énergétique des grands ensembles. D’autant que la rénovation énergétique des bâtiments du patrimoine social est l’un des leviers majeurs de la transition écologique. Elle est l’un des programmes les plus soutenus par le plan de relance du gouvernement pour lequel 500 millions d’euros sont prévus pour la rénovation énergétique des logements sociaux en 2021 et 2022 :
Actu Environnement, Rachida Boughriet, Rénovation énergétique du parc social : l’État booste ses subventions aux organismes HLM :
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Mais de toute façon cet effort restera insuffisant pour la rénovation énergétique des bâtiments du patrimoine social en vue d’une action massive. Le monde HLM va donc être prochainement confronté à des contraintes importantes. Il se trouvera dans peu de temps face au mur de l’interdiction de louer des passoires énergétiques dans le contexte du nouveau DPE qui impacte particulièrement un parc chauffé en grande partie au gaz. Près de 1,8 million de logements HLM seront à rénover, moyennant 100 Mds € d’investissement :
Barbara Kiraly,  Les bailleurs sociaux au pied du mur, Le Moniteur :
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Comment les bailleurs sociaux pensent-ils pouvoir faire face à ce mur ? Les discussions ont déjà commencé en coulisses avec l’Etat mais surtout avec la Caisse des dépôts (CDC) qui est aujourd’hui le grand banquier des bailleurs sociaux. Il faut donc trouver un nouveau mode de financement. :
Marie Coeurderoy, Good Morning business, BFM Immo :
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Les aides publiques n’y suffiront pas et chacun sent bien que l’effort individuel va devoir être considérable…
Henry Buzy-Cazaux, La guerre en Ukraine, catalyseur de la transition environnementale des logements, Capital :
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Du fait de toutes les contraintes qu’ils vont avoir à supporter dans un avenir proche, il n’est pas improbable que certains bailleurs sociaux puissent s’intéresser au modèle proposé.

Ce rôle a été traité en profondeur à l’occasion d’un rapport rendu par les bureaux d’études TEC Geres intervenant pour le compte du PUCA :
Rapport TEC-Geres, Les copropriétés et la maitrise de l’énergie, p. 38 et s.
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Ce rapport s’est penché entre autres sur la manière dont les syndics professionnels se comportent en présence de sollicitations : «Approcher les syndics directement s’est avéré être une tâche compliquée et peu productive. »…

En effet, les syndics sont déjà sollicités par des commerciaux de toutes sortes et restent méfiants surtout face à des acteurs méconnus. Aussi, le positionnement par une collectivité locale à un projet de rénovation massif sous le régime de la rénovation concertée, facilite la réalisation du contact.

Le programme de travaux à réaliser résultant d’un titre opposable juridiquement conféré à un opérateur ensemblier devra être approuvé par une décision prise en assemblée générale. S’agissant de mettre en œuvre des travaux d’économies d’énergie, cette décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 f de la loi de 1965).

En tout état de cause, on doit arriver à faire approuver l’ensemble des moyens nécessaires à la réalisation d’une rénovation globale du bâtiment à partir d’une seule assemblée. Cette assemblée unique sera nécessaire à la mise en oeuvre complète d’une opération de rénovation pour toutes les actions techniques, juridiques et financières au sens large à entreprendre, sur toute sa durée. Ce formalisme restreint va permettre ainsi d’envisager le processus de mise en oeuvre pour les bâtiments grands ensembles soumis au statut de la copropriété.

La réforme du statut de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 (art 16 modifiant l’article 18-1 A de la loi de 1965), permet au syndic de la copropriété d’accomplir des prestations de services autres que celles relevant de sa mission institutionnelle de gestion des parties communes d’un bâtiment.

Il s’agit ici de prestations de services correspondant à une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Cette mission consistera à faire conclure entre l’opérateur maître d’ouvrage et le syndic la constitution d’un binôme opérationnel à partir de l’application d’un contrat de type maîtrise d’ouvrage/mission AMO appliqué à l’exécution d’une opération de rénovation globale d’un bâtiment.

L’approbation et la rémunération de la mission particulière du syndic conférée par le contrat de mission AMO pourra être approuvée par le syndicat à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (ordonnance article 16). L’approbation de ce contrat fera partie de l’ordre du jour de l’assemblée unique nécessaire prise en vue de conférer un titre opposable au maître d’ouvrage.

Souvent les syndics affirment qu’ils sont « rémunérés faiblement par la copropriété » (supra Rapport TEC-Geres). De ce fait, des rémunérations légales complémentaires, en dehors de gestion de la copropriété, peuvent leur permettre d’obtenir ce qu’ils ont rarement l’opportunité de se voir proposer en complément de leur rémunération réglementée.

La question du juge et partie a été soulevée par le rapport évoqué en ce qui concerne la rémunération du syndic lorsque celui-ci est rémunéré par des commissions en complément de sa mission de gestion. Le fait de proposer au syndic un contrat d’AMO complémentaire de sa rémunération réglementée est rendu possible depuis la réforme de la copropriété. Il s’agit désormais d’une disposition légale qui apporte une réponse à la question du juge et partie puisque la relation est désormais envisageable dans un cadre légal. On est en ici en présence de la rémunération d’une véritable prestation de services contractuelle et plus dans la perception d’une commission.