Un modèle de rénovation énergétique
des grands ensembles en copropriété :
QUI ?
Qui entreprend pour développer ?
Les réalisations de projets de rénovation de grande envergure par un seul opérateur maître d’ouvrage s’inspirent du modèle d’activité de la promotion immobilière de la production de logements dans le neuf.
La démarche est identique : recherche de sites à rénover, bilan économique prévisionnel, accords des propriétaires, constitution des structures juridiques, autorisations d’urbanisme, financement, garanties, réalisation technique et financière, contrôle des objectifs :
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La promotion immobilière s’est développée avec l’utilisation des sociétés civiles de construction de logements. C’est cette forme de société qui s’est imposée comme outil juridique interposé sous l’impulsion du législateur depuis 1973. Les opérations de rénovation globales d’envergure doivent s’inspirer de ce fonctionnement pour pouvoir se développer en fonction des volumes actuels à traiter. En tenant compte des instruments juridiques qui ont présidé au développement de l’activité de la promotion immobilière, les opérations de rénovation d’envergure doivent utiliser ceux qui vont leur permettre d’atteindre les objectifs de la transition énergétique. Dès lors, en s’inspirant de ce modèle, les opérations de rénovation concertée doivent fonctionner à partir de la constitution de deux structures juridiques :
- un organisme gestion de programmes et de flux financiers des sociétés de rénovations énergétiques ;
- une structure civile de réalisation de travaux et d’attribution de gains énergétiques par rénovation de bâtiment.
Qui entreprend sans vocation à faire des bénéfices ?
Les structures de l’économie sociale et solidaire (ESS) se différencient des structures de l’économie de marché. Elles sont peu développées dans le domaine de la promotion immobilière. Elles sont les mieux adaptées pour développer un objet de sociétés de gestion en tenant compte du domaine de puissance publique. Elles permettant de tenir compte de l’intérêt porté par une collectivité sur le sujet de la rénovation énergétique de bâtiments à grande échelle sur son territoire.
Par nature, une opération de rénovation énergétique n’a pas vocation à faire des bénéfices mais sera rémunérée par la perception d’honoraires au titre d’un service produisant des effets économiques. L’effet économique est obtenu ici par un résultat qui, outre les économies d’énergie réalisées, permet en complément la valorisation d’un patrimoine (parties communes et parties privatives d’une copropriété).
On retiendra comme cadre de fonctionnement la société coopérative SCIC et sa forme adaptée.
Qui envisage l’appui des régions pour le regroupement financier de projets ?
Pour envisager le regroupement financier à l’échelle européenne, l’appui des régions est indispensable en tant qu’interlocuteur institutionnel au sein de l’exécution du Pacte vert européen. On rappelle ce fonctionnement de regroupement préconisé par les dispositions du Pacte vert en présence de financements complémentaires aux aides publiques d’un État membre afin d’arriver à atteindre la taille critique pour l’obtention d’un soutien financier (BEI, fonds Feder).
En effet, les demandes de financements de plusieurs projets qui n’atteignent pas individuellement un certain montant requis doivent être regroupés. La sollicitation d’un financement global de cette nature s’effectue alors au sein d’une seule structure porteuse qui sera la société de gestion de programmes. La société de gestion devra alors justifier de la réunion de l’ensemble des titres contractés sur les bâtiments qui seront incorporés dans un projet de rénovation concertée.
Bien que l’opérateur puisse être en mesure de solliciter directement les emprunts nécessaires auprès de la BEI, il aura tout intérêt à mobiliser l’institution régionale comme accompagnateur du projet, même si celle-ci ne participe pas à son financement directement.
Qui envisage l’intégration d’une collectivité dans une structure SCIC ?
L’intérêt des collectivités d’intégrer la structure SCIC d’une rénovation concertée se manifeste dès l’élaboration d’un programme de rénovation de grandes copropriétés (ou en mixité avec de grands bâtiments du parc HLM).
Cette manifestation se traduit par leur volonté d’un contrôle de programme de rénovation concertée lorsqu’il est issu d’une initiative privée, mais aussi lorsque ce programme est conduit à partir d’un regroupement de rénovations énergétiques permettant d’atteindre la taille critique pour l’accès aux financements européens, comme ce sera le cas avec l’appui des régions.
Qui organise le phasage de la rénovation concertée ?
L’exécution du cycle issu du titre contractuel se décline en tenant compte d’un phasage opérationnel en deux périodes qui tiendront compte en phase 1 de l’exécution des travaux, en ce compris la période de fabrication industrielle hors site, et en phase 2 de l’organisation de la gestion financière des flux.
Qui opte pour une mission d’intérêt général ?
Les éléments sociétaux du modèle proposé, quelles que soient leurs options et leurs formes, sont susceptibles de s’exercer à partir d’un cadre général de mission ancré, dès son élaboration. Ce positionnement traduira la qualité d’entreprise à mission de la loi PACTE. L’intention de fonctionner avec une image volontariste a un réel effet dans le temps : au T4 2020, 11 % des nouvelles entreprises à mission sont issues de l’économie sociale et solidaire.
Que sont les sociétés à mission ?
Comment devenir une société à mission ?
En outre, pour le développement économique du projet envisagé, son critère d’évaluation non financier pourra être utilisé comme filtre d’Investissement Socialement Responsable (ISR), en tenant compte de la stratégie de gestion qui lui sera appliquée.
La promotion immobilière n’est pas une institution qui est réglementée dans son ensemble mais qui s’exerce dans le cadre de dispositions éparses qui vont toutes dans le sens de la protection de l’accédant. Les réalisations de programmes de construction s’effectuent en grande majorité par des sociétés civiles (société civile de construction vente).
Dans le domaine de la rénovation il n’existe pas de biens produits pour la vente. Le caractère prédominant en la matière est donc une absence de vocation commerciale. Le choix civil constitue bien le support de la contractualisation du titre de l’opérateur sur le bâtiment à rénover (copropriété ou encore patrimoine d’un bailleur social).
- Société de programmes de rénovation énergétique
Il s’agit de sociétés qui initient, exécutent, puis gèrent plusieurs programmes de rénovation énergétiques. Leur objet se limite au territoire d’une zone de rénovation concertée sur une collectivité. Ces sociétés sont constituées avec un objet de gestion de projets et de prestations de services immobiliers. La société de gestion reposera sur la fonction de maître d’ouvrage délégué de chaque bâtiment traité. La fonction de maître d’ouvrage délégué procède d’un contrat de mandat à titre onéreux. Le contrat de mandat va permettre à la société de gestion d’assumer la gérance des sociétés civiles de réalisation de rénovation par bâtiment.
- Société civile de travaux de rénovation et d’attribution de gains énergétiques
Pour chaque bâtiment à traiter, il s’agira de constituer une société civile dont l’objet sera d’accomplir l’exécution de travaux et l’attribution des gains énergétiques résultant de l’économie d’une rénovation. La société assume la fonction de maître d’ouvrage technique et financier pour chaque bâtiment concerné. Lors d’un programme en rénovation concertée elle s’interpose dans l’accomplissement de l’activité de la société de gestion de programmes. Elle est constituée en tenant compte d’une activité civile, s’agissant d’accomplir l’exécution de travaux et l’attribution de gains énergétiques, qui sont par nature des attributs non commerciaux.
Rémunération en référence aux opérations de promotion :
Il s’agit d’honoraires de gestion au même titre qu’une opération de construction de logements dans le neuf. La fixation de la rémunération s’effectue à partir d’un pourcentage appliqué au montant des travaux, ce qui se pratique couramment en matière de promotion immobilière. Ces honoraires peuvent représenter un pourcentage (flat) sur ce montant.
Rémunération en référence au CPE, contrat spécifique à la rénovation énergétique :
La rémunération est alors plus élaborée et procède d’une technique financière : Le CPE est un contrat passé entre le maitre d’ouvrage propriétaire du bâtiment et un opérateur, lequel garantit, sur une durée fixée, un certain niveau de performance énergétique au regard des investissements réalisés (travaux, fournitures et/ou services). Dans un CPE la rémunération des prestations d’exploitation ou de maintenance doit être liée à l’atteinte des engagements de performances mesurables fixées par le contrat pour toute sa durée. :
Mode de rémunération, Olivier Ortega et Pauline Maurus, avocats, Les contrats de performance énergétique, Ed. LexisNexis, 246, p.47.
La structure coopérative de gestion s’avère adaptée à des projets privés de rénovations énergétiques identifiés avec le concours des collectivités. Ce type de structure viendra compléter les performances économiques de nombreuses entreprises coopératives présentes sur les marchés de production ou de services.
La SCIC s’avère la structure juridique et sans doute économique la mieux adaptée. Elle permet la production de services de rénovations énergétiques qui procèdent d’un caractère d’utilité sociale. Le fonctionnement d’un projet global massif à partir d’une structure de l’ESS, s’avère le résultat d’un choix de développer une action sociale privée à l’échelle du territoire national.
Pour ce type d’action, la SCIC aura pour associés coopérateurs les sociétés maître d’ouvrage de chaque bâtiment traité et pour associés non coopérateurs des collectivités ou des personnes privées ou publiques qui souhaitent contribuer à la réussite d’un projet.
Pour sa part, la société de réalisation maître d’ouvrage, se présente comme un simple outil juridique interposé de caractère civil qui contribue au format d’un modèle. A cet effet, comme pour toute structure juridique, la société de gestion SCIC sera tenue de prendre une des formes des sociétés de droit commun : SARL, SAS, SA…
La phase 1 se déroule en une période de deux années. Elle sera consacrée aux études du projet et à la fabrication industrielle hors site des éléments destinés aux travaux d’isolation de l’enveloppe du bâtiment, et suivant le cas au remplacement des fenêtres et huisseries. La période suivante de réalisation sur site se situe entre douze et dix-huit mois pour la pose des éléments fabriqués en vue de les incorporer au bâtiment lequel reste occupé par ses habitants.
Pour s’engager dans de telles actions, les grandes entreprises du bâtiment possèdent et améliorent un véritable savoir-faire adapté aux rénovations à grande échelle (Ex. pour 988 logements en site occupé).
Les contrats spécifiques permettant d’obtenir des économies d’énergie seront souvent passés en marchés de travaux CREM (conception-réalisation-exploitation-maintenance). La plupart du temps ces marchés seront passés à forfait avec de grandes entreprises de travaux, parfois aussi en constitution de groupements. Le maître d’ouvrage pourra également envisager un partage des risques en marché de partenariat avec d’autres acteurs :
Olivier Ortega et Pauline Maurus, avocats, Contrats de performance énergétique, Ed. LexisNexis, 291 à 295, p. 55/56.
Des sociétés spécialisées dans la rénovation énergétique possèdent également le savoir-faire en mission AMO pour entreprendre des rénovations globales d’ampleur : Société Alteresco, du groupe Alterea.
Alteresco
Alteresco est l’un des pionniers en France dans les offres de massification de la rénovation grâce à des expertises pointues dans les domaines de la préfabrication, de l’industrialisation et de la construction hors site, en appliquant la méthode Energie Sprong pour certaines de ses réalisations.
Alterea
Alterea ingénieriste Tous Corps d’Etat (TCE) dispose de toutes les compétences pour accompagner les copropriétés dans chaque phase de leur projet de rénovation.
La fabrication hors site préparatoire à la réalisation de travaux désigne une méthode délocalisée du chantier, réalisée en usine ou en atelier, avec à la clé une diminution des délais de construction, la météo n’étant plus un problème.
Selon l’Observatoire Construction Tech, la construction hors site engendre des gains intéressants de productivité par rapport aux chantiers classiques. En site occupé, cette méthode s’avère indispensable pour l’intervention de l’entreprise en raison d’une plus grande rapidité d’exécution et de moindre gêne des occupants.
La phase 2 est beaucoup plus longue. Elle est consacrée à la gestion financière des flux du projet suivant l’amortissement de l’emprunt qui a été mentionné au bilan énergétique et financier prévisionnel élaboré par l’opérateur. Cette phase démarre à partir des premiers remboursements d’emprunt jusqu’à l’expiration de l’amortissement. Elle va s’étaler sur 25/30 ans.
La gestion financière des flux sur une longue durée n’entre pas forcément dans le domaine d’application d’un maître d’ouvrage qui domine le plus souvent la technique des travaux et de l’énergie, que la gestion financière sur du long terme. Cette gestion relève le plus souvent de l’exécution comptable. L’exécution financière pourra faire l’objet d’une sous-traitance confiée par mandat à un cabinet d’audit ou d’expertise comptable, suivant un contrat de délégation de gestion de flux. Cette phase pourra être exécutée par un prestataire financier professionnel délégué en tenant compte des mêmes dispositifs d’exécution que ceux d’un mandat de gestion financière soumis au contrôle AMF/AFG :
www.amf-france.org
L’investissement socialement responsable est une stratégie d’investissement qui tient compte à la fois de préoccupations de rentabilité et de préoccupations environnementales et sociétales.
Son objectif est double en ce qu’il cherche à être rentable tout en s’accordant une mission sociale.